Юрист

ПРОГАЛИНА В ЗАКОНОДАВСТВІ ЧИ ЗЛОВЖИВАННЯ ПРИ ВИДАЧІ МІСТОБУДІВНИХ УМОВ ТА ОБМЕЖЕНЬ ЗАБУДОВИ

Проектування є однією із стадій створення будь-якого об’єкту капітального будівництва. Для цього забудовник повинен отримати вихідні дані: містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, технічні умовина приєднання, та розробити і затвердити завдання на проектування. Найбільша складність у забудовників виникає при зверненні до органу архітектури та містобудування за отриманням містобудівних умов та обмежень(далі - МБУО). В одному випадку забудовнику вдається отримати вихідні дані, які не містять надмірних вимог, тоді як в інших, більшості випадках, тільки сам процес отримання МБУО стає викликом дляреалізації всього проекту будівництва.
Законодавство визначає вичерпний перелік документів, які подаються на отримання МБУО, як і містить перелік випадків в яких орган архітектури та містобудування має підстави відмовити у видачі МБУО. Такий законодавчий порядок здавалося не мав би призводити до будь-яких ускладнень при зверненні забудовника за отриманням МБУО. Однак на практиці ситуація дещо інша – отримання забудовником самостійно містобудівні умови та обмеження для забудови земельної ділянки складно, а іноді взагалі стає неможливим. Всі звикли до того, що причиною такої ситуації є поведінка місцевих органів архітектури та містобудування.
Особливо на практиці складно забудовнику стає реалізувати свої містобудівні наміри, коли він розміщує на одній земельній ділянці декілька об’єктів будівництва або один об’єкт будівництва у нього займає територію декількох земельних ділянок. В чинному законодавстві відсутня норма, яка б врегульовувала це питання. Це створює передумови та можливість кожному місцевому органу містобудування та архітектури застосовувати закон на свій розсуд та зловживати цим. Поширеною ситуацією є випадки, коли місцева архітектури відмовляє в реалізації забудовником таких містобудівних намірів.
Наведені вище містобудівні наміри згідно законодавства можливо реалізовувати двома шляхами:
1) одночасно, передбачивши в містобудівних умовах і обмеженням будівництво всіх об’єктів, які плануються на земельній ділянці або
2) поступово - шляхом реалізації одних МБУО, завершивши будівництво об’єкту, а потім отримання нових МБУО на будівництво іншого об’єкту. Проте трактування законодавства органами місцевих архітектур дещо інша, зокрема у м. Києві позиція місцевої архітектури зводиться до необхідності скасування МБУО, отриманих замовником щодо одного об’єкту будівництва для отримання нових містобудівних умов та обмежень з урахуванням розміщення на земельній ділянці всіх об’єктів будівництва. Вказане трактування діючого закону змушує Замовників звертатися до суду за захистом свого порушеного права на забудову власних земельних ділянок.
В таких судових спорах з органами архітектури вже сформувалася і судова практика, в якій позиція судів змінюється від підходу «один об`єкт будівництва - одні містобудівні умови та обмеження» до позиції про видачу МБУО для проектування конкретного об`єкта будівництва на конкретній території, що може складатися з однієї або декількох земельних ділянок.
Супроводжуючи реалізацію містобудівних намірів одного із забудовників на території Київської області, для отримання декількох містобудівних умов та обмежень на одну земельну ділянку при комунікації з місцевим органом архітектури та містобудування, K&Partners звернулося з цього питання в інтересах забудовника за роз’ясненнями до Міністерства розвитку громад та території України. Мета звернення полягала в отриманні роз’яснень практичного застосування норми законодавства в сфері містобудування при отриманні декількох містобудівних умов та обмежень на одну земельну ділянку.
У відповідь на запит Регулятор сфери містобудування повідомив про те, що положеннями чинного законодавства не передбачено отримання дозволу на видачу декількох містобудівних умов та обмежень на одну земельну ділянку як і не передбачено заборони у їх видачі, в такому випадку. Відтак офіційне визначення підстав для видачі декількох містобудівних умов та обмежень на одну земельну ділянку належить до повноважень місцевого органу архітектури та містобудування, рішення та дії якого мають вчинятися з підстав, у спосіб та в межах повноважень передбачених чинним законодавством України.
Отже, керуючись роз’ясненням Міністерства розвитку громад та території України, можемо дійти висновку про відсутність правових підстав у органу архітектури та містобудуваннядля відмови у видачі забудовнику МБУО щодо проектування об’єкту на земельній ділянці, на якій вже були раніше ним реалізованіМБУО та завершено будівництво об’єкту, тоді як у випадку відмови у видачі МБУО в даному випадку, такі дії органу архітектури та містобудування є протиправними.